Souhaitez-vous détenir de l’immobilier sans soucis de gestion locative et sans vous ruiner ? Investissez dans la pierre-papier ! Par exemple, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui représentent un ensemble d’immeubles diversifiés gérés par un spécialiste.
La souscription à des parts de sociétés pour devenir propriétaire des biens en commun
Ce sont des immeubles détenus en commun avec d’autres investisseurs que vous placez dans votre patrimoine. Pour cela, vous n’achetez pas directement les biens, mais seulement les parts de SCPI. Celles-ci sont émises par la société de gestion afin de collecter des fonds alloués aux acquisitions.
Vous êtes donc délesté de toute contrainte relative à la constitution du parc immobilier, de même que de l’analyse des marchés, la gestion des baux signés avec les locataires, la prise en charge des travaux (entretien, rénovation), la revente, le renouvellement du parc.
Ces parts de SCPI sont disponibles sur le marché primaire, auprès des intermédiaires agréés qui sont des conseillers en gestion de patrimoine entre autres, de même que sur le marché secondaire.
Pour accéder à une SCPI, il suffit donc de réunir quelques centaines d’euros seulement, au lieu de plusieurs milliers d’euros comme dans le cas de l’achat d’un immobilier physique.
Vous ne décidez pas seul du sort de la SCPI, ni de celui des immeubles qui la constituent. Des assemblées générales sont organisées, au cours desquelles tous les souscripteurs – devenus propriétaires et associés – prennent part aux votes.
Les missions de la société de gestion
Les missions de la société de gestion sont multiples :
L'acquisition des immeubles
- la sélection se fait en fonction de la stratégie de la SCPI. Par exemple : pour faire profiter de meilleurs rendements aux investisseurs, pour défiscaliser, ou encore pour créer de la plus-value. Les biens peuvent alors être des immeubles de rendement loués par des professionnels, des immeubles résidentiels, ou encore des biens anciens qui ne sont pas destinés à la mise en location mais plutôt à la rénovation pour générer des gains
- le choix de l’emplacement est aussi un élément déterminant que la société de gestion prend en compte. Pour certains immeubles, celui-ci représente un paramètre particulièrement contraignant, par exemple si les immeubles sont montés avec des dispositifs fiscaux. Les SCPI visent aussi l’international (zone euro et hors zone euro) pour tirer profit d’une fiscalité plus attractive et donc afin de gagner davantage en rendement.
La mise en location et la gestion des baux
La recherche des locataires et l’analyse de leur solidité financière font partie des missions de la société de gestion. Le but est de signer des baux locatifs de longue durée et de sécuriser les loyers, quelles que soient les conjonctures. Taux de remplissage et taux d’occupation financier sont des indicateurs de performance, tout comme la qualité des rendements (exprimés en taux de distribution pour l’année, et en taux de rendement interne ou TRI sur une durée donnée).
La société de gestion collecte les loyers avant de les distribuer auprès des investisseurs. Le montant des dividendes par part est généralement décidé au moment de l’AG.
L’entretien, la rénovation, la revente et le renouvellement du patrimoine
Pas de prise de tête non plus en ce qui concerne ces missions qui sont supportées par la société de gestion. Les coûts sont prélevés dans les réserves, notamment les provisions pour gros entretiens (PGE) qui proviennent d’une partie des loyers non distribués avant leur conversion en dividendes.
Quant à la revente et au renouvellement du parc, il a généralement lieu après expertise immobilière tous les ans.
