Avec l'augmentation de l'espérance de vie, l'investissement dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ou Ehpad est porteur. Voici un guide investissement Ehpad à consulter sûrement avant toute décision.
La defiscalisation Ehpad est basée sur l’achat d’une chambre en Établissement d’Hébergement pour personnes Âgées Dépendantes (EHPAD). L'investissement Ehpad qui consiste à acheter une chambre dont on confiera la gestion à un exploitant est un secteur porteur qui offre de nombreux avantages.
En Ehpad : Mieux vaut un exploitant qui gère déjà de nombreux lits
Trop beau pour être vrai ? Non. Mais des précautions s'imposent. Car dans la famille des résidences gérées, l'Ehpad est l'actif le plus difficile à transformer en résidence classique. Or, vous n'êtes jamais complètement à l'abri de la faillite d'un exploitant, ou du refus de l'État de renouveler l'agrément, si par exemple l'établissement n'était plus aux normes. D'où l'importance de bien choisir cet exploitant.
" En Ehpad : privilégiez les groupes qui gèrent beaucoup d'établissement et de lits “ conseille Anthony Dupouy, fondateur du cabinet Actifs et Associés, spécialisé dans l'investissement immobilier.
Avec l’investissement Ehpad ; en plus du rendement annoncé, surveillez les charges
A priori, si vous traitez avec l'un de ces exploitants réputés sérieux, vous ne devriez pas avoir de mauvaise surprise. Prenez le temps de lire attentivement le contrat de bail commercial Ehpad qui vous liera à l'exploitant pour une durée de neuf ans en général. Ne comparez pas seulement les rentabilités annoncées, mais regardez ce qui se cache derrière. Parfois mieux vaut céder quelques dixièmes de point sur le rendement espéré et ne pas avoir de mauvaise surprise au moment des appels de charges.
En investissement Ehpad la revalorisation des loyers doit rester raisonnable
Autre point à étudier : l'exploitant a-t-il prévu de provisionner une part des loyers en vue du renouvellement du matériel médical ? “Si ce n'est pas le cas, il faut s'attendre à un appel de charges de 3 500 euros environ au bout de dix ans”, avertit Julien Vrignaud.
Enfin, attention aux trop belles promesses de revalorisation des loyers. Vous affirmez que celui-ci augmentera de 2 % par an, c'est bien... Mais quand l'inflation est au plancher comme actuellement, cela paraît difficilement tenable.
L’investissement Ehpad offre une bonne liquidité
Et si vous aviez besoin de revendre ? Aujourd'hui c'est relativement simple, d'une part, parce que le marché secondaire est de plus en plus organisé et, d'autre part, parce que le rendement proposé par ce type de produit est très attractif. D'autant que le nouvel acquéreur bénéficiera lui aussi du statut fiscal lié aux Ehpad.
Défiscalisation Ehpad
L'investissement Ehpad offre deux régimes fiscaux différents. Soit le Censi-Bouvard, qui autorise une réduction d'impôt de 11 % du prix du bien dans la limite de 300 000 euros. Cette réduction est répartie sur neuf ans et les revenus fonciers perçus pour la location seront assimilés à des revenus BIC ou micro-BIC. Soit le loueur en meublé.
Investir en EHPAD
À crédit
C’est la pratique la plus répandue qui consiste à acheter un bien grâce à un emprunt bancaire, ce qui est très intéressant dans un schéma à long terme. En général, les investisseurs empruntent à hauteur de l’acquisition du bien puis le remboursent grâce aux loyers perçus, ce qui peut demander un léger effort de trésorerie.
En cash
Cette méthode consiste à acheter une chambre en EHPAD au comptant, elle se fait plus rare, car il faut une capacité d’épargne importante et que les chambres coûtent en moyenne entre 150 000 € et 250 000 € TTC. Le paiement en cash se fait dans l’optique de vouloir faire fructifier et sécuriser une somme d’argent conséquente.
Après ce tour d’horizon, vous êtes à présent prêts pour vous investir Ehpad. Nous osons croire qu’il vous a apporté une clarté notamment dans la defiscalisation Ehpad.
